Os impostos sobre aluguel variam significativamente entre pessoa física (PF) e pessoa jurídica (PJ), e essa diferença define a rentabilidade real de quem vive de renda imobiliária. Em 2026, com a tabela do IRPF e o avanço da reforma tributária, entender a estrutura certa virou decisão estratégica — não apenas contábil.
Neste guia atualizado, comparamos a tributação na PF (Carnê-Leão) com a estrutura via holding patrimonial e mostramos, com números, em que ponto a migração passa a compensar. Para estimar o impacto no seu caso, use também nosso simulador tributário gratuito.
Como a pessoa física é tributada no aluguel
Na PF, o aluguel recebido entra na tabela progressiva do Imposto de Renda via Carnê-Leão, com alíquotas que chegam a 27,5% para rendimentos mensais mais altos. O recolhimento é mensal, por DARF (código 0190), e o valor ainda é levado à Declaração de Ajuste Anual. Não há dedução de despesas como reforma ou condomínio pago pelo proprietário, salvo exceções específicas (IPTU e taxas quando previstos em contrato e pagos pelo locador).
Na prática, um proprietário com R$ 30 mil/mês de aluguéis pode comprometer perto de R$ 8 mil mensais só com IR — uma mordida que cresce à medida que a carteira de imóveis se expande.
Como funciona a tributação via holding (PJ)
Ao concentrar os imóveis em uma holding patrimonial no lucro presumido, a receita de locação é tributada por IRPJ, CSLL, PIS e COFINS sobre uma base presumida. A carga efetiva costuma ficar entre 11% e 14% da receita bruta — menos da metade do teto da PF. Há ainda ganhos relevantes em planejamento sucessório, proteção patrimonial e governança familiar.
PF x Holding: a comparação que importa
Para uma receita anual de R$ 360 mil em aluguéis, a PF pode pagar perto de R$ 90 mil de IR, enquanto a holding tende a recolher entre R$ 40 mil e R$ 50 mil — uma economia de até 60%. O ponto de equilíbrio, na maioria dos casos, aparece a partir de R$ 15 mil a R$ 20 mil de aluguéis mensais, mas depende do número de imóveis, do perfil sucessório e dos custos de manutenção da estrutura.
O efeito da reforma tributária em 2026
Com a transição para o IVA Dual (CBS e IBS), a locação de imóveis passa a ter regras próprias de incidência e créditos. Isso pode alterar a vantagem relativa entre PF e PJ ao longo do período de transição — mais um motivo para revisar a estrutura agora e não depois que as alíquotas migrarem integralmente.
Conclusão: a estrutura certa faz a diferença
Para patrimônios imobiliários relevantes, a holding patrimonial pode gerar economia de até 60% em impostos, além de organizar a sucessão. Antes de decidir, simule os cenários com o nosso simulador tributário e valide o número com um diagnóstico fiscal completo e gratuito.
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Sobre a autora
Helen Ribeiro
CEO ArtCont • Bacharel em Ciências Contábeis, especialista em recuperação de impostos e créditos tributários.
